Споры и конфликт с балансодержателем зданий

[Denis]

Проблема уже не раз обсуждалась, но хотесь бы совета именно по текущему вопроса.

Суть ситуации:

Была домовая сеть.
Зарегистрировано ООО.
Заключен агентский договор с оператором имеющим все необходимые лицензии.


Балансодержатель ( УЕЗ ):
1. Утверждает, что в районе достаточно операторов ( 4 )
2. Устно устверждает, что не будет ни каким образом и не при каких
условиях заключать с нами договор.
3. Готовит рейд по домам конкретно по нашим коммуникациям.

Письменно фиксировать все эти мнения отказывается.

Мы:
1. Естественно не можем легализовать коммуникации, которые сейчас уже на балансе фирмы.
2. Не понимаем как действовать в этом беспределе.

Вопросы:
1. Как эффективно можно противостоять рейду ?
2. Как решать вопрос с УЕЗ, естественно не доходя до суда, как крайне меры.

Спасибо всем кто окажет содействие.

[Denis]

Проблема уже не раз обсуждалась, но хотесь бы совета именно по текущему вопроса.

Суть ситуации:

Была домовая сеть.
Зарегистрировано ООО.
Заключен агентский договор с оператором имеющим все необходимые лицензии.


Балансодержатель ( УЕЗ ):
1. Утверждает, что в районе достаточно операторов ( 4 )
2. Устно устверждает, что не будет ни каким образом и не при каких
условиях заключать с нами договор.
3. Готовит рейд по домам конкретно по нашим коммуникациям.

Письменно фиксировать все эти мнения отказывается.

Мы:
1. Естественно не можем легализовать коммуникации, которые сейчас уже на балансе фирмы.
2. Не понимаем как действовать в этом беспределе.

Вопросы:
1. Как эффективно можно противостоять рейду ?
2. Как решать вопрос с УЕЗ, естественно не доходя до суда, как крайне меры.

Спасибо всем кто окажет содействие.

[Антон Богатов]

Что такое УЕЗ?

1. Понятие "балансодержатель" в законодательстве отсутствует. Нет такого объекта гражданских прав.

2.Действия Ваших оппонентов прямо запрещены ст. 7 ФЗ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"

3. Согласно главе 6 Жилищного кодекса (вступил в силу с 01.03.05) субъектом права собственности на технические помещения (общая долевая собственность - ОДС) являются только и исключительно собственники жилых помещений, причем право собственности на ОДС "следует судьбе права собственности на жилые помещения". Всякие управляющие компании по сути никаких прав не имеют. В самом деле, какие права имеет автослесарь на ремонтируемый автомобиль?

Фактически, технические помещения использует не оператор связи для оказания услуг, а собственник квартиры для ПОТРЕБЛЕНИЯ услуг данного оператора и никто не вправе отказать собственнику квартиры. Если третье лицо полагает, что при этом ущемляются его права, оно вправе обратиться в суд.

На ваши вопросы ответов, разумеется, никаких нет. Вопрос риторический. Вы либо ложитесь... либо боретесь.
Хотя "нелегальность" коммуникаций - серьезная преграда.

[ЗоЗо ( без входа)]

Где логика то?
1.

Как решать вопрос с УЕЗ, естественно не доходя до суда, как крайне меры.

2.

Устно устверждает, что не будет ни каким образом и не при каких
условиях заключать с нами договор.

3. Коммуникации нелегализованы.

Налицо конфликт. Значит вариантов 2:
1. Договариваться ( читай взятки- не призываю ни разу)
2. Бороться ( читай рано или поздно судиться)

А вы , судя по всему , не хотите ( или не можите, сейчас не важно) ни того, ни другого. Как то надо определяться.

Что касается рейда, то вы чего боитесь? Что они провода пообрывают? ТАк это криминал и бороться соответствующим образом. Можно для профилактики их предупредить письменно ( зак. письмом), что бы не пытались. Пусть судятся.

Или что на вас стукнут куда то? ТАк в ГСН-вряд ли, в УВД, если лицензиями прикрыты, то чисто ( практически).

А вообще не зная ситуации трудно советовать, но у них против вас рычагов гораздо больше увы. Можно конечно пойти "правильным путем ( читай конфликт), но это если вы не очень заинтересованы в работе.
Можно так же про экзотику подумать ( например письма президенту о нарушении прав на свободный доступ к информации), но это,сами понимаете из области экстрима.

Почитайте "правосвязие" Антона. Там много полезного найдете.

[yellowsky]

Рейду препятствовать, по-моему не нужно. Письменно предупредите этот УЕЗ
(с уведомлением о вручении), что за причиненный во время рейда возможный ущерб Вашей собственности - они будут нести ответственность по суду.
Договор Вам нужен с собственниками помещений, где проходят коммуникации, а не с УЕЗом. (УЕЗ как я понимаю-это всего лишь управляющая компания нанятая собственниками дома)
Лучше конечно, заказать проект, чтобы легализовать проложенные коммуникации.

Добавлено спустя 21 минуту 38 секунд:

P.S Лучше даже предложить им назначить комиссию с Вашим участием, для проведения такого рейда - мол смотрите, ничего здесь страшного нет, никакие конструкции не нарушены, все сделано в соответствии с нормативами (если где-то не так - мол, подправим) Все-таки они - управляющая компания и формально они несут ответственность перед собственниками за состояние дома (домов).
Если в Акте будут наезды-можете написать особое мнение. В любом случае, эта бумага пригодится
Тактично разъясните им, то, что сказал Антон в п.2.
Количество операторов в районе - это не их дело. На это есть ФСНСС!
Ясное-дело им посулили откат Ваши конкуренты за подключение этих домов.
Выразите готовность устранить выявленные недостатки по строительству, легализовать сеть путем выпуска проектной документации, но ни вкоем случае не сдавайтесь.
Чиновник, встретив аргументированный отпор, обычно отстает и ищет другие пути набить свой карман.
Удачи!

[Mono]

Независимый консультант,
Вы произвольно толкуете ЖК (гл-6) там речь о собственниках помещений (а не исключительно только жилых помещений)
УЕЗ (по старорежимному баллансодержатель - лицо на балансе которого находится дом=собственник) - и если согласия между сособственниками нет- дела для оператора связи печально-безнадежны.....

[Громозека]

Независимый консультант,
Вы произвольно толкуете ЖК (гл-6) там речь о собственниках помещений (а не исключительно только жилых помещений)
УЕЗ (по старорежимному баллансодержатель - лицо на балансе которого находится дом=собственник) - и если согласия между сособственниками нет- дела для оператора связи печально-безнадежны.....

Весьма спорное заявление.
В соответствии со ст. 6 ЗоС ОС вправе на возмездной основе (заключив договор с собственником или иным владельцем) размещать линии связи на объектах недвижимости. Т.е. собственник/владелец обязан заключить договор с оператором. В данном случае балансодержатель существенно ограничен тем обстоятельством, что сеть уже есть, т.е. применить "отсутствие технической возможности" не получится. Таким образом, рекомендации оператору: заказным с уведомлением направить в УЕЗ подписанный договор о размещени сети связи, через 30 дней после этого в суд с заявлением о понуждении к заключению договора, с перечилсением третьими лицами собственников приватизированных квартир. И отсутствие согласия прочих собственников УЕЗ уже не спасёт. Уместно, кстати, в судебном заседании (или до него) заикнуться, что ОС хочет перечислять плату по договору всем собственникам соразмерно количеству жилой площади. Для простоты - график оплаты ежеквартальный или раз в полгода-год.

[Антон Богатов]

Да, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют те же права, что и собственники жилых помещений в этом доме.
Просто далеко не всегда в жилых домах имеются нежилые помещения.
(Только не надо смешивать ОДС и нежилые помещения - это разные вещи)

[Mono]

Громозека,
тогда уж плизз точную цитату из ЗоСи - из которой следует ОБЯЗАННОСТЬ собственника?

[Антон Богатов]

Громозека, кто из собственников по Вашему мнению обязан заключить договор с оператором?
И еще раз напомню ст. 4 ЖК:
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1. Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2. Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой долли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Коллеги!
Из вышеизложенного следует, что не существует субъекта, управомоченного заключить договор о предоставлении оператору в ПОЛЬЗОВАНИЕ объекта ОДС. Иными словами, НЕ оператор использует ОДС для оказания услуг связи, а СОБСТВЕННИК помещения использует ОДС для ПОТРЕБЛЕНИЯ услуг связи данного оператора.

[Andrei]

Громозека, по 6й статье ЗоСа оператор МОЖЕТ осуществлять строительство по согласованию с .... и т.д. МОЖЕТ! Антон уже "прошелся" по этой многозначной формулировке, из которой вовсе не вытекает ОБЯЗАННОСТЬ собственника разрешить такое строительство.

Независимый консультант, поясните разницу между ОДС и нежилым помещением. Что-то не улавливаю. :(

[Громозека]

Извольте цитаты:
ст. 6 ЗоС
п. 3. : Организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий .... других инженерных объектов и технологических площадок ... могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.
При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами."
п. 6: "Операторы связи на возмездной основе вправе размещать кабели связи в линейно-кабельных сооружениях связи вне зависимости от принадлежности этих сооружений."
Ну Может. И Что?
Во-первых: ОС имеет право (может) по договору. Чтобы осуществить своё право "мочь" ему необходим договор.
Во-вторых: Если ЖЭК (ЖЭУ и пр.) НЕ ХОЧЕТ договор, то в суд. Даже лучше, если не хочет. Потому что в данном случае оппоненты не смогут в дальнейшем использовать ст. 253 ГК (при услови привлечения к процессу, пусть и формально, собственников иных помещений).
В третьих: кроме п.3 есть ещё п.6

По поводу определения лица, имеющего право заключить договор с ОС:
1. Балансодержателя не рассматриваю в связи с тем, что в муниципалитетах редко встретишь ЖЭК (ЖЭУ и пр.), у которого вещные права на жилфонд оформлены нормальным образом.
2. Наиболее разумным видится заключение договора лицом, имеющим большее количество площади относительно остальных собственников (муниципалитет, к примеру) с учётом положений ст. 430 ГК РФ : "Договор в пользу третьего лица" в котором и будет предусматриваться обязанность ОС перечислять часть платежей в пользу собственников иных помещений.

Выдела в натуре доли, равно как и отчуждения доли не усматриваю. Может, я что-то пропустил?

Добавлено спустя 15 минут 17 секунд:

"Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Ч.3 ст. 253 ГК РФ. К сожалению, пока не могу мотивировать свою позицию иными нормативными актами (ЖК РФ) - Гарант умер.
Но если подходить строго к ГК, то есть лицо, имеющее право заключать договор: ТСЖ, потому как: 1. создание ТСЖ будет являться соглашением всех участников, из которого вытекает иное; 2. исчезает порок сделки, связанный с осознанием другой стороной (ОС) отсутствия у контрагента полных прав на распоряжение объектом (частью объекта).
Прошу сорри за некоторый сумбур

[Mono]

Громозека,
пишите Вы все правильно - вывод делаете наоборот... это нормально- два юриста - три мнения....
баллансодержатель встречается сейчас сплошь и рядом - здания ведомственного фонда (МВД, Минобороны, ФГУПы и т.п.) - это не управляющая зданием контора а именно собственник - который и не хочет договора

договор в пользу третьего лица если оно возражает и не хочет этого?
ст.430 (по смыслу) третье лицо должно согласиться (а он гад такой не хочет)

линейно-кабельное сооружение и жилой дом разые объекты

ст.253 - по заяве любого сособственника сделка может быть признана недействительной при отсутствии полномочий (не согласился один из сособственников и нет договора)

Резюме-
Нету у ОС связи шансов силовым путем (через суд) продавить свое решение...
Но те шаги (по Леопольду) которые Вы предлагаете вполне могут сработать.

Добавлено спустя 3 минуты 30 секунд:

Вдогонку тут УЕЗ - ИМХО управление единого заказчика - нечто ведомственное, было бы ТСЖ было бы проще...

[Громозека]

????
Когда это жильцы (третьи лица) не хотели денег? Пообещайте им раз в год одну квартплату за свой счёт, или скидку на кабельное телевидение (Интернет) и ситуация станет несколько проще.
Слаботочная канализация в здании (в т.ч. жилом) также является ЛКС
по 253 ГК предложил бы в качестве контраргументации злоупотребление правом (все хотят, а он, злодей, не хочет). Кроме того, возможность применения конкурентами 253 сильно зависит от того, как вести дело в суде по понуждению к заключению договора.
В любом случае - это хоть какой-то выход из положения, пусть не бесспорный, но далеко не безнадёжный.

Резюме: практики, позволяющей однозначно утверждать, что силовые шансы отсутствуют нет. Есть расходящиеся мнения, верность одного из них может быть разрешена постановлением ВАС. Если бы дело было на Урале, я бы за это взялся.

P.S. Управление единого заказчика - стандартная муниципальная надстройка над ЖКХ, перераспределяющая джденежные потоки. О том, что фонд ведомственый наверняка неизвестно.

[Антон Богатов]

Независимый консультант, поясните разницу между ОДС и нежилым помещением. Что-то не улавливаю. :(

Нежилое помещение не предназначено для проживания физических лиц (офис, склад, производственное помещение и т.п).
Объектом ОДС согласно п. 1 ст. 36 ЖК являются технические помещения многоквартирного дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения (жилого и (или) нежилого) в данном многоквартирном доме. Разместить офис на чердаке, в лифтовой шахте или лестничной площадке невозможно и недопустимо.

[Mono]

вы на них в суд а они Вам уведомление - требуем демонтировать самовольно установленное оборудование и линии связи в 3-х дневный срок... в противном случае сделаем это сами с отнесением затрат на демонтаж на Ваш счет... шутка конечно но позиция УЕЗ выигрышная - вот за них я бы в суде подписался ...и в Москве и на Урале.

[Антон Богатов]

А поэтому надо заключать договор с собственником жилого помещения. В этом случает УЕЗ идет нах, потому как права владения, пользования и распоряжения ОДС принадлежат собственнику, а не управляющей компании. Ну хоть одна приватизированная квартира-то найдется в этом доме?

[Громозека]

Если переводить спор в практику, то вариант Антона вообще беспроигрышный: заключение договора с любым собственником, после его оспаривания тут-же заключение договора с другим собственником. И получаем сказку про белого бычка. Пусть имеем заведомо незаконные договоры, но система работает бесперебойно (Упс! И этот договор незаконный! Ну когда же это кончится? )

[Mono]

а УЕЗ бесперебойно высылает на чердак дядю Васю с кусачками? не разоритесь?

[Антон Богатов]

Mono, "Умышленное повреждение чужого имущества". Статья такая есть в УК. Дяди Васи не бесконечны, со временем они физически кончатся. Иссякнут.
Плюс иски о возмещении вреда (смету надо правильно составить).